家づくりの流れ
購入前の準備
【計画】
まずは、
家族でどんな家に住みたいのか話し合い
現在の暮らしについて
一人ひとりが毎日どんな行動をしているのか？
要望や不満点の洗い出し、
各自の好み、こだわり等
また将来的な家族構成も考えて調整しましょう。
（子供が独立して夫婦2人となった場合等）
家族みんなの意見が整理できたら、
どの部分を優先して家づくりをするのか
優先順位を決めましょう！
実際、業者とのプランニングに取り掛かると、
予算の検討やアドバイスを聞くといった場面で,
判断や意思決定がスムーズに行えます。
【情報収集】
住宅雑紙やインターネット、資料等に目を通し
住宅展示場や完成見学会に行ったりして
実際の商品（外観、工法、設備等）
を見て、触るなどして確認します。
その中で様々な情報を得て、
家づくりに対するイメージが膨らんだところで、
自分のこだわりたいところや必要なものは何か？
を明確にして、具体化していきましょう。
【土地購入】
ただ土地のみを斡旋する不動産の仲介業者は、
その後の家を建てる事に関しては、
何の関係もなくなりますので、
売ってしまえば ”終わり” なわけです。
この時に、建物を二の次にして
土地だけにこだわって購入すると
逆に大きな出費をともなう事になりかねません。
実際その土地には、
どのような家が建てられるのか様々な
※1 建築制限 ？？？があったり、
※2 地盤 ？？？に問題はないかなど
購入前に必ず、建てる側の視点で
適切なアドバイスをしてくれる施工会社に相談してみる事が大切です！
※1建築制限とは…
建物を建築しようとする場合、
行政上の手続きとして建築確認が必要となります。
自分が所有している土地だからといって
自由に建物を建築しても良いというわけではないので
その計画が 下記の建築基準法や都市計画法等に
適合しているか土地購入前に十分調査する必要があります！
土地や建売住宅の広告には
交通の便、日当たり、間取り
などのうたい文句がならんでいます。
しかし地盤の善し悪しについて
触れた広告を見た事があるでしょうか？
どんなに良い住宅を建てても、
それを支える地盤に問題があれば、
不同沈下等の大きなトラブルが発生する事となります！
傾いた家の補修費に数百万もかかるとしたら…
宅地の善し悪しが
資産としての住宅の価値に
影響を与えてしまう事になるでしょう。
地盤をよく知る事は、
宅地、建物の価値を守るためにも必要な第一歩なのです！
（購入前に必ず下記の事を調査をします。）
●近隣住宅の基礎、外壁に亀裂、不同沈下がある。
●周辺道路の舗装に亀裂、陥没、波打ちがある。
●周辺のブロック塀に亀裂、傾き、段差、はらみ出しがある。
●半径50ｍ程度以内に川、池、水路などがある。
●新しく造成された傾斜地である。
●隣地建物が、杭工事をしている。
●擁壁の高さが1ｍ以上あり、その高さの1.5倍未満の距離に建物がある。
●地名に「水」に関する沼、田、谷などが含まれている。
これらに一つでも該当する場合は、
地盤調査を行う必要があるでしょう。
ちなみに当社では、
工事着工前に必ず地盤調査を行っております。
この時、
地盤補強工事が必要か否か？
また工法および費用は、
地盤調査会社の判断により決定致します。
調査方法は、
スウェーデン式サウンディング試験
と呼ばれるもので、100kgのおもりの力で
ネジ状の先端部分（スクリューポイント）
を回転させながら押し込んで、
1mの深さにねじ込むための
半回転数を測定して地盤の固さを調べるものです。
また土質は、
スクリューポイントに付着するサンプルと
試験時に ロッドに伝わる
音や貫入抵抗により判別を行います。
調査後、地盤調査会社の指示通りに工事を行い引渡日より10年間の地盤保証を受ける事が出来ます。
もし、何らかの地盤補強工事が必要となると、
目安として60～200万程度
かかると考えておけばよいでしょう！
（地盤や周辺の状況、工法、面積、地域により異なります。）
このような事から、
土地の条件がよくて、
価格が安いという理由から安易に購入すると、
後から大変な金額がかかる可能性があります。
それを踏まえて、
信頼できる施工業者の
客観的な意見を参考にしながら、慎重な土地選びをしましょう。
家づくり計画
【プラン・設計】 まずは、敷地の状況について
正確に把握しておく必要があります。
土地の方位や地形、
建築基準法やその他の関連法令等の制限、
地盤、周辺環境、境界の位置などを確認します。
次に実際の生活を想定したうえで、
そこに家を建てたとき
町並みとのバランス、隣家とのプライバシー、
日当たり、風通し等
敷地からそれらを読みとり
家の中の配置を分けてみます。
この際、動線が深く関わってくるので、
水回りを1ケ所にまとめ
家事のラインを短くし、使い勝手をよくする事や
将来の動作の変化に備え、
バリヤフリーの観点から移動する際に
不便を感じない部屋の配置にするなど
ライフスタイルに合わせたものにします。
また、建物の配置も重要なポイントなので
敷地のどの位置に配置するかによって、
光の採り入れ方、、駐車スペース、
庭の広さ、通路等も変わってくるため、
トータルに考えておくのがよいでしょう。
これらの配置が決まったら、
家電、家具、コンセント等の位置や寸法も決めておきましょう。
家具、冷蔵庫、洗濯機等
大きなものを入れる際、
「後から入らない？！」ということがないようにしましょう。
【見積り】
プランが確定したら、
詳細の見積りを取ります。（規格化されているものは除く）
この時、外部仕様、内部仕様、設備仕様が、
予算内におさまるかどうかを重点に、
その項目の金額を一つ一つ分かりやすく提示してもらいます。
仮に予算をオーバーした場合は、
見直す必要があるので、
あまり重要でない部分にはお金をかけず、
自分が本当にこだわりたいところのみ予算をかけ
尚且つ品質（素材自体の価値）を維持しながら
予算を調整する方法として以下の3つの方法があります。
●面積（坪数）を減らす！
●屋根、外壁、サッシ窓、住宅設備品のグレードを下げる！
●複雑な構造、デザインではなくシンプルにする！
【資金計画】
その1…土地、住宅を取得する際の総費用を確認します！
土地購入費
●土地価格 ●仲介手数料
●売買契約印紙代
●登録免許税（所有権移転登記）
●不動産取得税 ●固定資産税（日割り計算）
●司法書士への報酬（所有権移転登記）
建設費
●建物価格（本体/付帯工事）●工事請負契約印紙代
●登録免許税（所有権保存、移転登記）●不動産取得税
●司法書士への報酬（所有権保存、移転登記）
●古家解体費用（建替えの場合）
●土地家屋調査士への報酬（建物表示登記/滅失登記）
住宅ローン利用時の諸費用
●金消契約印紙代 ●つなぎ融資印紙代、金利
●融資手数料 ●物件検査手数料
●保証料 ●団体信用生命保険料
●火災保険料 ●登録免許税（抵当権設定登記）
●司法書士への報酬（抵当権設定登記）
その他費用
●地震保険料（任意加入）●水道加入金
●仮住まい費用 ●引っ越し代
●粗大ごみ処分費用 ●電話移設費
●家具、家電製品、カーテン
●地鎮祭、上棟式、近隣挨拶
その2…住宅を取得後、継続的に必要な費用を把握します！
固定資産税・・・（原則年4回）
都市計画税・・・（原則年4回）
地震保険料・・・（契約期間満了時）
団体信用生命保険料・・・（毎年）
住宅の点検及び補修のための積立・・・（任意）
その3…支出計画を立てます！
住宅ローンを組む場合、
安心なライフプランを実現するために将来を見据え、
「いくらまで借りられるか？」ではなく
「いくらなら無理なく返せるか？」
を考えて計画的な支出計画を立てる必要があります。
その時に、
金利や返済額ばかり
に目を向けがちですが
長い返済期間を考えると、
子供の教育費の増加や結婚、
住宅の修繕費用、ご両親の介護、
各保険料の支払い、住宅以外の自動車ローン等の支払い、
一時的な支払い（病気や事故、車、電化製品、家具等の購入）等
様々な出費がある事を忘れてはいけません。
住宅ローンで不動産を購入する際は、
後悔しないためにも、
将来のライフサイクルを見据えて、
自分にあった無理のない返済計画を立てましょう。
簡単に融資額、返済額を計算したい、
住宅ローンの総返済額を比較したい、
ライフイベントを踏まえた資金計画をしたい場合等は、
こちらの 住宅ローンシミュレーションをご利用ください。
【契約】
1.請負金額 …見積書の金額と合っているか。
2.支払い方法 …現金決済/ローン決済のどちらか、またその支払い時期と金額。
この時支払い方法が、
ローン決済になる場合で、
融資が下りるまで待ってもらえない時、
「つなぎ融資」を受ける事になるので、
新たにその分の金利や契約書印紙代の負担が増える事になります。
また支払い時期と金額については、
施工会社とよく話し合い、
できるだけ資金調達スケジュールとの兼ね合いを
考慮してもらったうえで契約書に記載します。
「つなぎ融資とは」 ・・・ 住宅ローンを申し込んだ金融機関から
融資金が下りるまでの間、別の金融機関から一時的に借りるローンの事。
住宅ローンは、
建物に対して抵当権を設定するので、
完成するまで、融資が実行されません。
しかし、建築会社に対しては
契約時、上棟時、引渡時の３回に分けて、
請負金額の支払いをしなくてはならず、
その間、住宅ローンとは別のローンを
一時的に組んで支払いに充てるのが一般的です。
まず、つなぎ融資で建築会社に支払い、
建物完成後、自分の名前で登記を済ませ、
その建物を担保に住宅ローンを組んで、
融資が実行されたら、つなぎ融資を返済します。
3.工事請負契約約款… 瑕疵担保責任の保証内容についての記載があるか？
契約通りに工事が終わらなかった場合や、
逆に支払いを行なわなかった場合の違約金の支払い
紛争処理機関の申立先などの確認をしておきます。
着工から完成まで
【建築確認申請】
建築確認申請とは、
これから建築しようとしている建物が、
法令基準に適合しているかどうかを、
行政（市や町）がチェックする制度です。
この制度には、住みやすい街の環境を維持する
また、建築に素人である一般市民を
悪質な建築業者から守る
という意味合いがあります。
建築確認許可が下りて、
初めて着工が可能となります。
プラン、設計は計画段階で確定しておき、
確認申請後は変更しないのが原則です。
とはいえ、
現場を見て初めて気がつくことがあったり、
諸々の事情でプラン変更を
余議なくされたりすることもないとは限りません。
こうした場合、
対処方法は変更の規模によりに分けられます。
たとえば内部仕切りを動かす、
といった「軽微な変更」であれば
中間検査か完了検査時に
変更図を添付すれば済みますが、
10㎡ 以内の床面積増加では
「記載事項変更届」の提出が、
10㎡ 超の床面積増加では
「計画変更確認申請」の提出が、
それぞれ必要となります。
また、用途や規模、構造の変更
といった大幅な変更をする場合、
いったん提出した確認申請を取り下げ、
新たに確認申請をし直すことになります。
こうなると手間も費用もかかるので、
建築確認申請はくれぐれも慎重に行いましょう！
【地鎮祭】
地鎮祭は、床(とこ)鎮めの祭り！とも言い、
土木や建築などの工事を始める前に行うもので
その土地の神を鎮め、
土地を利用させてもらうことの
許しを得る神道の祭儀です。
一般には、神を祀って
工事の無事を祈る儀式と認識されており、
安全祈願祭と呼ばれることもあります。
地鎮祭の必要性を挙げてみますと、
工事関係者にとっては、
地鎮祭は安心して工事を行うために
必須の行事と言えるでしょう。
お施主様にとっては、
その土地でこれから数十年住んでいくため、
土地の神に挨拶をする
大切な行事であると言えるでしょう。
やはり、気持ちよく工事をおこない、
気持ちよくその土地・建物で
暮らしていかれるためにも
何らかの理由があれば別ですが、
地鎮祭は開祭するべきだと思います。
ちなみに日取りは、大安、先勝、友引などの
吉日を選んで行いますが、
祝い事なので午前中が良いとされています。
（儀式に参加するのは,建築主,施工業者,設計者など）
【近隣挨拶】
建築工事期間中は、
業者も当然できるかぎりの近隣配慮を
おこなっておりますが、
それでも、多かれ少なかれご迷惑を
おかけすることになるのは
紛れもない事実であります。
「これは避けることができない！」
といっても過言ではないでしょう。
騒音・駐車・職人の声など、
気にすれば、いくらでも
迷惑をかけてしまう要素があります。
挨拶が遅れてクレームになる
というケースもありますので、
必ず建築主と住宅会社の工事担当者が、
挨拶の品物を添えて
一緒に訪問するのがよいでしょう。
【上棟式】
上棟時について、
「上棟式」という儀式があります。
省略するケースがありますが
これは、棟上げまで
工事が終了した事に感謝し
無事建物が完成する事を祈願する儀式で
木造軸組工法では、棟木を棟に上げる時に
魔よけのための幣束を鬼門に向けて立て
四隅の柱に酒や塩をまき、
天地四方の神を拝んだりと
地域によっては餅やお金をまくところもあります。
【工事の流れ】
古家解体（更地の場合除く）、
地盤調査、仮設工事、基礎工事、
足場、上棟、屋根工事、中間検査、
造作工事、電気工事、給排水工事、
内装工事、外構工事等を経て、完成となります。
工事中は
可能な限り現場に足を運び
当初の仕様、設備どおりに
進行しているか確認するようにしましょう。
【竣工引渡】
完成すると、
設計どおりに出来上がっているかを
チェックする竣工検査が行われるため、
竣工後、4日以内に
その申請書を提出しなければなりません。
これは行政上の手続きで、
建築確認申請時に提出された図面と
同じ建物がつくられているか確認するものです。
検査に合格すれば、
検査済証が交付され無事に引渡となります。
その時カギとともに、建築確認通知書、
各保証書、設備類の説明書を受け取ります。
【登記】
法律的に「これが自分の家である！」
という権利を主張するための作業が「登記」です。
登記をしておかないと、
たとえ購入代金を支払ってあったとしても
悪意ある売り主が第三者に二重売却し、
その第三者が先に登記してしまったら、
家の所有権が得られなくなってしまいます。
まずは、工事が完了して１カ月以内に、
建築確認通知書類および工事完了引渡証明書などの
所有権証明書を添付して申請する「表示登記」を行い、
これが完了すれば
登録免許税を納付して「所有権保存登記」
を行ないます。
保存登記をすることによって建物の「権利証」
が発行されます。
また、引き渡し時には
工事代金の決済をすることになりますが、
その物件を担保にして住宅ローンを借りる際は、
事前に「抵当権設定登記」
を済ませる必要もあります。
いずれの手続きも、自分で行うことは煩雑なので、
一般的には司法書士などの専門家
に依頼することになります。
これらの登記は、
引渡を受けるまでにまとめて
司法書士に依頼する事が多いようです。
すべての登記が完了し、権利証を受け取って、
ようやく自分たちのものになり、
権利を主張する事ができるのです。
