宮坂工務店社長の日常をつづったブログです

 

■施工区域
・福岡市（早良区、城南区、西区、中央区）
※ほか相談に応じます
購入前の準備

計画　福岡の宮坂工務店


まずは、家族でどんな家に住みたいのか話し合い、現在の暮らしについて一人ひとりが毎日どんな行動をしているのか？要望や不満点の洗い出し、各自の好み、こだわり等、また将来的な家族構成も考えて調整しましょう。（子供が独立して夫婦2人となった場合等）
家族みんなの意見が整理できたら、どの部分を優先して家づくりをするのか優先順位を決めましょう。 実際、業者とのプランニングに取り掛かると、予算の検討やアドバイスを聞くといった場面で、判断や意思決定がスムーズに行えます。

情報収集


一般的には、住宅雑紙やインターネット、ハウスメーカーの資料等に目を通し、また住宅展示場や完成見学会に見学に行ったりして実際の商品（外観、工法、設備等）を見て、触るなどして確認します。その中で様々な情報を得て、家づくりに対するイメージが、膨らんだところで、”自分のこだわりたいところ”や”必要なものは何か？”を明確にして、具体化していきましょう。

土地購入　


ただ土地のみを斡旋する不動産の仲介業者は、土地を売って、所有権移転登記をすればその後の家を建てる事に関しては、何の関係もないので、売ってしまえば　”終わり”　なわけです。この時に、建物を二の次にして、土地だけにこだわって購入すると、逆に大きな出費をともなう事になりかねません。実際その土地には、どのような家が建てられるのか様々な建築制限があり、また地盤に問題はないか等購入前に必ず、建てる側の視点で適切なアドバイスをしてくれる施工会社に相談してみる事です。


建築制限とは
建物を建築しようとする場合、行政上の手続きとして建築確認が必要となります。自分が所有している土地だからといって自由に建物を建築しても良いというわけではないのでその計画が、下記の建築基準法や都市計画法等に適合しているか土地購入前に十分調査する必要があります。

建築制限
都市計画法
前面道路が、建築基準法第42条に規定された道路で幅員4ｍ以上のものに接っしているか。またその前面道路に接する間口が2ｍ以上あるのか（注；道路状況によっては、建築できない場合があります。）
建築基準法
市街化区域、市街化調整区域、用途制限、建ぺい率、容積率、前面道路幅員別容積率制限、絶対高さ制限道路斜制限/隣地斜線制限/北側斜線制限、日影規制、外壁の後退距離、高度地区、防火/準防火地域など


地盤について
土地や建売住宅の広告には、交通の便、日当たり、間取りなどのうたい文句がならんでいます。しかし地盤の善し悪しについて触れた広告を見た事があるでしょうか？どんなに良い住宅を建てても、それを支える地盤に問題があれば、不同沈下等の大きなトラブルが発生する事となります。傾いた家の補修費に数百万もかかるとしたら、宅地の善し悪しが資産としての住宅の価値に影響を与えてしまう事になるでしょう。地盤をよく知る事は、宅地、建物の価値を守るためにも必要な第一歩なのです。
購入前に必ず下記の事を調査をします。

近隣住宅の基礎、外壁に亀裂、不同沈下がある。
周辺道路の舗装に亀裂、陥没、波打ちがある。
周辺のブロック塀に亀裂、傾き、段差、はらみ出しがある。
半径50ｍ程度以内に川、池、水路などがある。
新しく造成された傾斜地である。
隣地建物が、杭工事をしている。
擁壁の高さが1ｍ以上あり、その高さの1.5倍未満の距離に建物がある。
地名に「水」に関する沼、田、谷などが含まれている。

これらに一つでも該当する場合は、地盤調査を行う必要があるでしょう。
ちなみに当社では、工事着工前に必ず、地盤調査を行っております。
（地盤補強工事が必要か否か、また工法および費用は、地盤調査会社の判断により決定致します。）
調査方法は、スウェーデン式サウンディング試験と呼ばれるもので100kgのおもりの力でネジ状の先端部分（スクリューポイント）を回転させながら押し込んで、1mの深さにねじ込むための半回転数（Nsw）を測定して地盤の固さを調べるものです。
また土質は、スクリューポイントに付着するサンプルと試験時にロッドに伝わる音や貫入抵抗により判別を行います。調査後、地盤調査会社の指示通りに工事を行い、引渡日より10年間の地盤保証を受ける事が出来ます。

もし何らかの地盤補強工事が必要となると、目安として60〜200万程度かかると考えておけばよいでしょう。
（地盤や周辺の状況、工法、面積、地域により異なります。）

このような事から、土地の条件がよくて、価格が安いという理由から安易に購入すると、後から大変な金額がかかる可能性があります。それを踏まえて、信頼できる施工業者の客観的な意見を参考にしながら、慎重な土地選びをしましょう。

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